16 Ago CIVILE – FOCUS CONDOMINIO: Errore e revisione delle tabelle millesimali.
Le tabelle millesimali sono un indispensabile strumento di gestione contabile, che permette la ripartizione delle spese comuni all’interno del condominio. Esprimono numericamente i valori proporzionali di ciascuna unità immobiliare all’interno del condominio stesso.
Questo è possibile tramite un’apposita operazione di calcolo, la cd. millesimazione, che si risolve nel prodotto aritmetico di una serie di parametri e coefficienti, identificanti la “quota di partecipazione”, data dal rapporto tra il valore della singola proprietà e il valore dell’intero edificio, escluse le parti a comune.
A seconda dei casi concreti e delle esigenze di ciascun condominio (art.1123cc), le tabelle millesimali si suddividono in principali e secondarie, generali o specifiche, riguardando tutti o parte dei condomini.
Da quanto premesso, è ben intuibile come un errore contenuto all’interno delle stesse possa comportare un’alterazione più o meno significativa del rapporto originario fra i valori delle singole unità immobiliari. Il Codice Civile (art.69 disp.att ) ha previsto un rimedio specifico per tale discrasia, dando la possibilità di rettificare o modificare i valori anche nell’interesse di un solo condomino, secondo le maggioranze di cui all’art.1136cc co.2 (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio), e ferma restando la possibilità di ricorrere alle vie giudiziali.
Orbene, è noto come al pari dei regolamenti di condominio, cui sovente sono allegate, le tabelle millesimali possano essere il frutto di un accordo fra tutti i condomini (tabelle di origine cd.contrattuale o convenzionale), magari ottenuto mediante l’adesione dei singoli acquirenti a quanto predisposto dall’originario proprietario dello stabile (es. il costruttore).
In tali casi, la modifica dovrebbe conseguire al solo consenso unanime. Il condizionale è d’obbligo, poiché quello che rileva è comunque il reale contenuto della dichiarazione approvativa, a suo tempo formulata dai condomini verso le tabelle millesimali e le quote in esse riportate.
E’ questo il ragionamento giuridico seguito dalla Cassazione (Cass.civ.1848/2018), chiamata a pronunciarsi proprio su una questione di revisione e modificazione derivante da errore. Secondo la Suprema Corte, qualora i condomini abbiano espressamente dichiarato di accettare una determinazione delle quote difforme da quanto previsto agli articoli 1118cc e 68 disp.att cc, dando vita ad una “diversa convenzione” prevista all’art. 1123cc ultima parte del co.1, la dichiarazione di accettazione acquista valore negoziale, risolvendosi in un impegno irrevocabile a determinare e mantenere le quote in un certo modo, impedendo di ottenerne una revisione ai sensi dell’art. 69 disp.att cc . Ove invece, tramite l’approvazione della tabella anche in forma contrattuale, i condomini abbiano inteso (come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (approvando delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l’errore, consistente appunto nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito, giustifica la revisione ai sensi del citato art.69 disp.att.cc.
Avv.Gabriele Cerofolini Bandinelli
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