22 Feb ESECUZIONI – Aste giudiziarie: l’assegnazione della casa coniugale è opponibile all’aggiudicatario?

Col decreto di trasferimento il debitore perde il bene posseduto, e il giudice dell’esecuzione trasmette la proprietà dell’immobile espropriato all’aggiudicatario, che lo acquista altresì libero da precedenti gravami o ipoteche contratte dell’esecutato.

Nello stesso decreto è contenuta l’ingiunzione per il rilascio di quanto trasferito, da farsi valere contro l’occupante per la liberazione dell’immobile. Le spese della relativa procedura sono a carico dell’aggiudicatario, assieme ad altre eventuali, quali gli oneri per la sanatoria urbanistica e le spese condominaili non pagate.

Tuttavia, l’immobile può essere occupato da persone diverse dal titolare del diritto reale espropriato.

Oltre alla sussistenza di un regolare contratto di locazione, che perdurerà sino alla sua naturale scadenza salvo sfratto per morosità, è possibile che l’appartamento messo all’asta sia stato in precedenza assegnato quale casa coniugale all’ex consorte o convivente dell’esecutato, ivi residente con prole non economicamente autosufficiente.

Questa situazione può rappresentare un problema, poichè a seconda della circostanze, il provvedimento di assegnazione sarà o meno opponibile al nuovo proprietario. C’è quindi il rischio di veder vanificata una celere disposizione dell’immobile.

Molto dipende dalla data di trascrizione del pignoramento e dal titolo del creditore procedente. A riguardo, è utile rammentare che:

– se l’assegnazione della casa coniugale è stata trascritta prima del pignoramento o dell’ipoteca sull’immobile, essa sarà certamente opponibile all’aggiudicatario. Per quest’ultimo, residua la possibilità di intentare un giudizio per dimostrare la sopravvenuta mancanza dei presupposti dell’assegnazione medesima (ovvero, l’autosufficienza e maggiore età del figlio), ed a valle dello stesso, un’eventuale procedura per rilascio forzoso dell’abitazione;

– se l’assegnazione è antecedente al pignoramento ma non all’iscrizione ipotecaria del creditore procedente o intervenuto, l’immobile viene venduto come libero, e l’acquirente potrà agire per ottenerne la disponibilità a scapito degli occupanti (Cass.civ.7776-2016);

-se infine l’assegnazione è successiva al pignoramento o all’ipoteca, essa non sarà opponibile all’aggiudicatario.

Avv.Gabriele Cerofolini

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