22 Feb URBANISTICA – Costruire senza piano attuativo: il cd. lotto intercluso.

La pianificazione urbanistica può definirsi prevalentemente a due stadi.

Il primo, di ordine generale, è rappresentato dal “Piano Strutturale” (PSC), che costituisce ossatura e struttura di massima della pianificazione comunale, fornendo le linee guida per l’assetto e lo sviluppo del territorio nel lungo periodo.

Il secondo, più specifico, individua gli interventi di valorizzazione, tutela e trasformazione del territorio, la cui disciplina si rinviene nel “Piano Operativo” (POC), avente valenza temporale limitata ad un quinquennio. Esso da esecuzione alle previsioni del PSC, senza poterne modificare i contenuti.

Gli interventi di riqualificazione e nuova urbanizzazione previsti dal POC sono attuati con ulteriori strumenti di dettaglio, definiti “Piani Attuativi” . Ne costituiscono esempio i piani di lottizzazione, quelli per l’edilizia economica e popolare (PEEP), i piani particolareggiati, quelli per gli insediamenti industriali (PIP) e i piani di recupero (PDR). Le disposizioni che regolano questi piani vengono definite Norme Tecniche di Attuazione (Nta), ed assieme a quelle prettamente dedicate ai parametri edilizi, sono col tempo confluite all’interno di regolamenti per questo definiti “edilizio-urbanistici”.

Fatta questa doverosa premessa, è intuibile come in materia di “governo del territorio” la regola generale e imperativa, più volte ribadita dalla giurisprudenza amministrativa, sia quella del necessario rispetto di tutte quelle previsioni che impongono, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio. Quest’ultima vincola ed al tempo stesso inibisce l’intervento costruttivo diretto. Ovviamente, l’approvazione di uno strumento attuativo di dettaglio può essere decisamente dispendiosa in termini temporali (e non), soprattutto se l’iniziativa proviene da un privato.

Un’eccezione alla regola appena esposta è rappresentanta dal cd.lotto intercluso. Tale fattispecie, di creazione pretoria, si concretizza quando l’area edificabile di proprietà del richiedente sia l’unica a non essere stata ancora edificata, si trovi in una zona interamente interessata da costruzioni e dotata di tutte le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, e sia infine valorizzata da un progetto conforme agli strumenti urbanistici generali. Ricorrendo questi presupposti, è possibile l’intervento costruttivo diretto, purchè si accerti una situazione di fatto corrispondente a quella derivante dall’esecuzione del piano attuativo, che diventa cosi superfluo per la piena edificazione e urbanizzazione della zona interessata.

Avv.Gabriele Cerofolini

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