03 Feb URBANISTICA – La trasformazione di un lastrico solare in terrazzo.
Spesso i termini terrazzo a livello e lastrico di copertura sono utilizzati come sinonimi in ambito condominiale, ma dal punto di vista giuridico corrispondono a due entità differenti, sia per disciplina che per caratteristiche.
In estrema sintesi, il primo costituisce un affaccio verso l’esterno dell’immobile di cui risulta parte integrante, ed al tempo stesso, la copertura dei piani sottostanti al medesimo. La proprietà ed il suo utilizzo appartengono sempre al titolare dell’appartamento al quale è collegato.
Il lastrico, invece, è quella superficie piana posta, nella parte superiore del condominio, avente essenzialmente la funzione di copertura dello stabile. Può essere di proprietà comune o esclusiva, cosi come il suo utilizzo, a favore di uno o più condomini. Se l’accesso allo stesso è riservato ad un solo proprietario, viene considerato come pertinenza dell’immobile immediatamente sottostante.
Rappresentano entrambi uno spazio esterno fruibile, e condividono buona parte della disciplina codicistica sulle spese (1123-1126cc), anche se nel caso della terrazza a livello, gli esborsi per migliorare il godimento della cosa sono a totale carico del proprietario dell’immobile di cui il terrazzo risulti il prolungamento.
Ulteriore differenza urbanistica è data dalla considerazione che il lastrico resta pur sempre un tetto, mentre la terrazza nasce già delimitata da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una precisa funzione di accesso e utilizzo per l’utente. L’apposizione di quest’ultime ad un lastrico solare già accessibile può quindi valutarsi come un mutamento di destinazione d’uso in terrazzo, con tutto quello che ne consegue in termini di oneri e permessi comunali.
Ma la semplice posa in opera di pavimentazione su un lastrico non praticabile, è considerabile anch’essa come cambio di destinazione urbanistico? La risposta negativa arriva da una recente sentenza amministrativa (TAR Salerno, 24/2018), che ha stabilito come tale intervento non possa ritenersi trasformativo, “stante l’inesistenza di altri manufatti che ne evidenzino la destinazione all’utilizzo per la presenza stabile di persone. La semplice posa in opera di pavimentazione è quindi da qualificarsi come intervento di manutenzione straordinaria”. L’operazione potrà pertanto prescindere dal permesso di costruire, necessario invece per il cambio di destinazione d’uso.
Ovviamente, la decisione è relativa ad una controversia antecedente le recenti modifiche che hanno interessato il TU Edilizia (Decreto Scia 2 ex Dlgs 222/2016, e Legge 96-2017), alla luce delle quali, e ferma restandone l’onerosità, anche il citato mutamento (“non rilevante”, ma oggetto di manutenzione pesante o ristrutturazione leggera, attesa la non praticabilità del lastrico) potrebbe realizzarsi con presentazione di SCIA ex art.22 co.1 DPR 380/2001, fatti salvi i disposti del successivo art.10 (comma 1 lett.C, e comma 2).
Avv.Gabriele Cerofolini
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