Cernaia Legale Firenze | EDILIZIA – Costruzione sul suolo comune e acquisto per accessione.
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EDILIZIA – Costruzione sul suolo comune e acquisto per accessione.

Una recente sentenza della Cassazione (SS.UU., n.3873/2018) ha chiarito l’operatività dell’istituto dell’accessione in materia di comproprietà, dirimendo un contrasto fra orientamenti giurisprudenziali.

In ambito giuridico, l’accessione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, regolato dagli articoli 934 e ss. del Codice Civile, in forza della quale qualunque piantagione, costruzione o opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di esso, salvo diversa pattuizione o disposizione di legge (es. cd.accessione invertita ex art.938cc). Tale istituto, nella misura in cui consente la ricompattazione e la semplificazione delle situazioni di appartenenza, punta non solo a salvaguardare l’interesse generale al più razionale sfruttamento economico del suolo, ma costituisce soprattutto un presidio della certezza dei rapporti giuridici, e della sicurezza nella circolazione della proprietà. Si limita difatti il proprietario nella disposizione del suo diritto, non potendo quest’ultimo alienare il suolo e la costruzione l’uno separatamente dall’altro, salvo costituire un diritto di superficie nelle forme di legge.

Secondo i giudici di legittimità, la regola generale dell’accessione, sancita all’art.934cc, non è preclusa dalla circostanza che una costruzione sia stata realizzata da uno solo o alcuni dei comproprietari del suolo.  La disciplina giuridica della comunione (articoli 1100 e ss. Codice Civile) punta a regolare i rapporti tra comproprietari nell’uso e nel godimento della cosa comune, a fissare i limiti entro cui è consentito il compimento di atti eccedenti l’ordinaria amministrazione del bene o sono permesse le innovazioni della cosa comune, con la garanzia delle ragioni delle minoranze. Tuttavia, nessuna delle norme che regolano la comunione è atta ad incidere sui modi di acquisto della proprietà o a mutare l’assetto della proprietà comune, cosi da configurarla come una disciplina speciale, e quindi una deroga, rispetto al principio generale dell’accessione.

E’ comunque pacifico che il comproprietario che costruisce senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione realizza una alterazione della destinazione della cosa comune, ed impedisce agli altri comunisti di fare uso secondo il loro diritto. Si va quindi ad infrangere la disciplina della comunione, e si commette un “atto illecito“. Pertanto, quando una costruzione è stata edificata senza la preventiva autorizzazione della maggioranza dei condomini, ovvero quando essa pregiudichi comunque il godimento della cosa comune da parte di tutti i comproprietari, chi ne ha patito pregiudizio può agire a tutela, chiedendo la rimessione in pristino e il risarcimento del danno nei confronti del comproprietario costruttore.

Tutto questo salvo che la costruzione sia stata realizzata col consenso, o quantomeno la consapevolezza senza opposizioni degli altri comproprietari, dimostrabile con ogni mezzo di prova.  In questa ipotesi, viene tutelata la buona fede e l’affidamento del costruttore, ed essendo gli altri divenuti comproprietari della nuova opera per accessione, l’incremento patrimoniale del quale si sono giovati vede una speculare compensazione nell’obbligo dei comunisti di rifondere, secondo le rispettive quote, le spese sostenute dal singolo per l’edificazione della costruzione.

Avv.Gabriele Cerofolini Bandinelli

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