03 Apr LOCAZIONI – Permanenza del conduttore all’interno dell’immobile e rinnovo tacito della locazione.

La rinnovazione di un contratto di durata ben può avvenire per fatti concludenti, ovvero delle condotte significative dalle quali si desume in via interpretativa una volontà non dichiarata espressamente.

In altre parole, la manifestazione a contrarre è ricostruita sulla base del contegno tenuto dal soggetto, stante l’assenza di espressioni scritte o verbali in tal senso. Si parla quindi propriamente di rinnovo tacito, che impedisce il venire meno degli effetti del contratto alla sua naturale scadenza.

La qualificazione dei comportamenti idonei a rinnovare un accordo possono essere predeterminati convenzionalmente tra le parti (clausole di proroga tacita, ad es. continuazione nel pagamento di un corrispettivo periodico), mentre altre volte sono stabiliti dalla legge (si parla più correttamente di rinnovo automatico, come avviene nelle locazioni per mancanza di tempestiva disdetta).

Tutto questo incide sensibilmente su aspetti ulteriori e connessi, quali lo sfratto per finita locazione, la possibilità di esercitare il diritto di prelazione da parte del conduttore, e il subentro dell’erede o convivente nella locazione stipulata dal de cuius.

Ciò premesso, la semplice permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata, unita al pagamento e all’accettazione dei canoni in precedenza concordati, possono costituire circostanze idonee a far ritenere in modo non equivoco che la volontà delle parti sia proprio quella di mantenere in vita un rapporto locativo oltre la scadenza del termine?

La risposta negativa arriva dalla Cassazione (ord.29313/2017, conforme a sentenza 22234/2014), che si sofferma sulla rilevanza di altri elementi ostativi ad una tacita rinnovazione per fatti concludenti.

La vicenda di cui si discuteva era infatti connotata da un lungo contenzioso, sviluppatosi nel corso degli anni fra il locatore (che pure aveva percepito i canoni a titolo di indennità di occupazione) e il conduttore intimato dello sfratto. Sempre secondo i giudici di legittimità, nella ricostruzione di una volontà al rinnovo non rileva neppure un eventuale ritardo nella proposizione dell’azione di rilascio, avanzata dal legittimo proprietario verso l’occupante abusivo dell’immobile.

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Avv.Gabriele Cerofolini Bandinelli

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