16 Ago URBANISTICA – FOCUS CONDOMINIO: Attività vietate in condominio.

I regolamenti di condominio di natura contrattuale possono vietare l’esercizio di talune attività all’interno dello stesso, risolvendosi di fatto  in delle limitazioni alle facoltà connesse al diritto di proprietà del singolo condomino.

I divieti di adibire un immobile ad una determinata destinazione, se stabiliti in clausole predisposte e accettate dagli originari acquirenti, una volta trascritte con gli atti di vendita nei registri immobiliari, vincolano i successivi condomini nelle conseguenti limitazioni alla proprietà privata, configurandosi come vere e proprie servitù reciproche (Cass.civ.20124/2016).

Una recente sentenza il Tribunale di Roma (Trib.Roma 13.3.2018), aderendo al citato orientamento di legittimità, ha ribadito la suddetta impostazione, sancendo anche la legittimazione passiva in capo al condomino contravventore, convenuto in causa dall’Amministratore di condominio.

Il proprietario aveva difatti eccepito la sua estraneità al giudizio, poiché l’attività vietata (bed and breakfast) era stata posta in essere dalla società alla quale l’immobile era stato concesso in locazione.

Tuttavia il giudice romano, respingendo questa eccezione preliminare, ha stabilito che:

–  il condomino, principale destinatario delle norme regolamentari, si pone nei confronti della collettività condominiale come responsabile per le violazioni nelle quali sia direttamente incorso, oltre a quelle commesse in via mediata per colpa del suo conduttore, essendo il proprietario tenuto ad imporgli non solo il rispetto degli obblighi e divieti previsti dal regolamento, ma anche preposto alla prevenzione delle infrazioni, sanzionando quest’ultime finanche con la cessazione della locazione;

– nel caso in cui il regolamento vieti di adibire i singoli appartamenti ad esercizio di affittacamere, va accolta la domanda di cessazione di tale attività (o quella di bed and breakfast, ricompresa e assimilata a quella di affittacamere), avanzata dal condominio nei confronti del proprietario dell’immobile, e ciò a prescindere dal fatto che l’attività sia esercitata all’interno dei locali da un soggetto terzo.

Avv.Gabriele Cerofolini Bandinelli

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