16 Ago LAVORO – FOCUS CONDOMINIO: Le mansioni e il compenso dell’amministratore.

L’Amministratore risponde verso il condominio nei limiti del rapporto di mandato con rappresentanza, sebbene sussistano alcune peculiarità disciplinate dalla normativa di settore. Dietro lo svolgimento di attività in nome e per conto dei condomini vi è il conferimento di un incarico, ed il pagamento di un corrispettivo. La durata del suo ufficio è annuale, rinnovabile dall’assemblea per uguale periodo.

Non solo la persona fisica, ma anche quella giuridica può assumere le funzioni di amministratore. Nel caso delle società, i requisiti professionali e gli indici di affidabilità (art.71bis disp.att. cc) devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti, incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione per le quali la società presta servizio.

I compiti e le attribuzioni dell’Amministratore sono dettagliatamente elencati sia all’art.1129 che all’art.1130cc. Fra i più importati, vale la pena di ricordare: la convocazione e l’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea condominiale; garantire l’osservanza del regolamento, la disciplina dell’uso delle cose comuni e la loro fruizione nell’interesse comune; la riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese del condominio; l’esecuzione degli adempimenti fiscali e degli atti conservativi sulla cosa comune; la tenuta dei registri del condominio e relativa documentazione, la redazione dei rendiconti.

Nei limiti delle attribuzioni richiamate o dei maggiori poteri conferiti dall’assemblea o dal regolamento, l’Amministratore può agire in giudizio sia contro i condomini che contro i terzi, nonché esservi convenuto per qualunque azione concernente le parti comuni (1131cc). Gli stessi articoli individuano poi le inottemperanze e gravi irregolarità che possono comportare la revoca dell’Amministratore, ad opera dell’assemblea o dell’Autorità giudiziaria.
L’Amministratore di condominio deve essere nominato quando i condomini sono più di otto (art.1129cc), obbligo che sorge inderogabilmente quando i proprietari delle unità immobiliari presenti in un edificio diventano almeno nove (a seguito di atti fra vivi, divisioni o successioni mortis causa). Sia chiaro che per le comproprietà, ai fini del calcolo suddetto, il riferimento normativo è dettato dall’art.67 disp.att.cc co.2 “Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea…”. Ne consegue che ai più comproprietari corrisponde un solo voto, pertanto quei comproprietari, ai fini del conteggio dei condomini partecipanti, dovranno essere considerati al pari di un unico condomino.

Sempre riguardo alla regolarità della nomina, e agli obblighi di specificazione del compenso stabiliti all’art.1129cc co.14, si segnala un’interessante pronuncia della giurisprudenza di merito (Trib.Palermo, 9.2.2018) che ha respinto la domanda di nullità avanzata da un condomino avverso una delibera assembleare. Quest’ultima aveva disposto la nomina di un nuovo amministratore, sebbene in carenza delle precisazioni suindicate, che la legge prevede in forma analitica. L’impugnazione è stata rigettata, poiché dalla lettura dell’art. 1129cc co.14, emerge come tale precisazione debba avvenire all’atto di accettazione della nomina, logicamente possibile anche in un momento successivo alla delibera stessa.

La nullità per difetto di esposizione analitica degli onorari dell’amministratore attiene pertanto alla nomina, non alla delibera dell’assemblea, che pertanto non è nulla, né annullabile, se carente di tali precisazioni sui compensi.

Avv.Gabriele Cerofolini Bandinelli

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