08 Ago CIVILE – Abusi edilizi e validità del preliminare di compravendita

Con l’ordinanza 7521/2022, la Cassazione ritorna sulla difformità dello stato di fatto di un immobile rispetto alle pratiche edilizie depositate, ed i suoi riflessi sul preliminare di compravendita.

Nel solco della cd. nullità testuale tracciato dalla sentenza a Sezioni Unite n.8230/2019, la Suprema Corte conferma come la grave sanzione ex art.40 della Legge 47/1985 e dell’art.46 TU Edilizia debba trovare applicazione solo nei negozi con effetti traslativi (compravendita definitiva) e non quelli ad efficacia obbligatoria (il preliminare), chiarendo per questi ultimi le implicazioni del citato orientamento.

Il caso esaminato vedeva i ricorrenti dolersi della nullità di un preliminare per impossibilità dell’oggetto e illiceità della causa concreta, attesa la presenza di alcune difformità edilizie sull’immobile promesso in vendita. Si lamentava come i contraenti avessero intenzionalmente stabilito di non procedere con la sanatoria, ripromettendosi poi di dichiarare, in sede di stipula del definitivo, che il bene fosse urbanisticamente conforme.

Tuttavia, sussistevano solo delle irregolarità rispetto all’originario titolo edilizio, che esisteva, era stato menzionato nell’accordo, ed era riferibile al fabbricato compravenduto. Il successivo negozio traslativo sarebbe stato valido, a prescindere dalla non conformità della costruzione alla concessione edilizia.

Anche il preliminare è stato quindi ritenuto valido, ed il ricorso rigettato. L’eventuale dichiarazione mendace, relativa alla conformità del bene, non riguardava infatti l’esistenza (non in discussione) del titolo abilitativo. Ciò bastava a garantire la circolazione dell’immobile, non configurandosi quindi l’assunzione dell’obbligo reciproco alla conclusione di un contratto nullo.

Avv.Gabriele Cerofolini Bandinelli

Desideri approfondire l’argomento o hai bisogno di una consulenza ?