19 Ago APPALTI – Decadenza e prescrizione della denuncia dei vizi occulti

Il Tribunale di Lecce (sent.2161 del 7.7.2025) ha recentemente avuto modo di soffermarsi sul concetto di consapevolezza del vizio, e della necessità di indagini tecniche approfondite per la sua piena comprensione.

La controversia vedeva un privato lamentarsi di alcune opere non eseguite a regola d’arte dall’appaltatore, con difetti appurarti solo all’esito di una perizia tecnica sull’immobile. Dal canto suo, il convenuto aveva eccepito la tardività della denunzia dei vizi, a suo dire avvenuta dopo il termine di sessanta giorni ex art.1667cc, e la prescrizione dell’azione di garanzia del proprietario, intentata oltre il biennio stabilito per legge.

Tuttavia, i lavori sul fabbricato erano terminati successivamente ad un accordo transattivo, a discapito di un pregresso verbale di consegna che, fra le altre, difettava della sottoscrizione del committente.  Per le difformità, rinvenute solo dopo l’accesso nell’appartamento, si erano rese necessarie particolari verifiche e la redazione di un elaborato peritale.

Nella sua decisione, il giudice leccese si ricollega ad un’altra massima di merito, secondo cui “Il termine per la denunzia dei vizi dell’opera non inizia a decorrere finché il committente non ne abbia acquisito consapevolezza e che tale consapevolezza, in quanto implica la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione e imputazione delle sue cause, può in presenza di vizi occulti conseguire talora solo all’esperimento di indagini tecniche” (Corte Appello Palermo, sent.443/2021), giungendo a considerare i vizi come occulti, non conoscibili mediante normale diligenza e competenza, con la conseguente responsabilità dell’appaltatore.

Avv.Gabriele Cerofolini Bandinelli

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